Por Amy Lenz, Asociada de Quarles & Brady LLP y miembro de la Junta de Profesionales de CARPLS
"Carl" llamó a CARPLS tras ser amenazado ilegalmente con el desahucio de su apartamento durante la pandemia. Lo lamentable de esta historia es que si hubiera llamado a CARPLS inmediatamente después de recibir la notificación de desahucio, señala Karla Chrobak, abogada supervisora de CARPLS, "podríamos haberlo evitado todo."
Esto se debe a que, a la luz de la COVID-19, los organismos federales y estatales han aplicado moratorias o suspensiones de los desahucios para evitar una crisis de personas sin hogar durante la pandemia mundial. La presentación de la denuncia contra Carl, que fue por impago del alquiler, fue en sí misma una clara violación. Se asustó y se mudó, pero con el asesoramiento de CARPLS, podría haber hecho valer esta defensa y no se habría dictado la orden.
Conocer los estatutos y normas aprobados recientemente tanto a nivel federal como en Illinois para proteger a los inquilinos le ayudará a tener una mejor comprensión de las protecciones disponibles y los próximos plazos que puede enfrentar cuando se trata de desalojo.
¿Qué pasa si alquilo en una vivienda federal y no puedo pagar el alquiler? El propietario debe darle un preaviso de 30 días para que pague el alquiler.
¿Qué pasaría si tuviera una hipoteca respaldada por el gobierno federal y no pudiera pagarla?
Ley CARES Moratoria federal de desahucios
La Ley CARES aprobada por el Congreso el 25 de marzo de 2020 incluía ayudas a escala nacional para los inquilinos que participan en programas federales de ayuda a la vivienda y para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el Gobierno federal.
La Ley prohibía a los propietarios de estos inmuebles interponer acciones de desahucio contra los inquilinos que no pudieran pagar el alquiler o cobrar recargos por impago. Las ejecuciones hipotecarias se pausaron para los propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno federal.
Sin embargo, estas protecciones en virtud de la Ley CARES expiraron el 24 de julio de 2020.
La única protección federal actualmente en vigor es la de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, que anunció que seguiría suspendiendo las ejecuciones hipotecarias de hipotecas unifamiliares aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda hasta el 31 de agosto de 2020.
Si no pude pagar mi alquiler subvencionado por el gobierno federal o mi hipoteca avalada por el gobierno federal durante la pandemia, ¿sigo debiendo el dinero?
La Ley CARES no exime del pago del alquiler ni de la hipoteca. Para evitar un posible desahucio o una acción de ejecución hipotecaria, tiene que pagar lo que debe. Los propietarios pueden ahora presentar acciones de desahucio a menos que lo prohíban las moratorias estatales y locales aplicables. Si usted es inquilino en Illinois, está protegido por la moratoria ampliada de Illinois hasta el 9/20/2020. Illinois también aprobó nuevas protecciones bajo la Regla 139 de la Corte Suprema de Illinois y Chicago aprobó la Ordenanza de Protección contra Desalojos COVID-19.
¿Cuáles son las protecciones contra el desahucio en Illinois?
El Gobernador de Illinois, J.B. Pritzker, promulgó la Orden Ejecutiva 2020-30 el 23 de abril de 2020, que expirará el 20 de septiembre de 2020. La orden prohíbe a los propietarios presentar demandas de desahucio por impago del alquiler. Esta moratoria no impide a los propietarios presentar demandas contra inquilinos que consideren una "amenaza para la seguridad". Con la moratoria en vigor, los inquilinos están a salvo del desahucio por ahora, pero es importante conocer sus derechos una vez que expire la moratoria.
¿Cuáles son sus protecciones como arrendatario en Illinois?
Si un propietario desea desahuciarle, debe empezar por entregarle un aviso de desahucio. Cuando el desahucio es por impago del alquiler, la notificación debe ser de 5 días. Durante esos cinco días, puede pagar el alquiler para evitar la acción de desahucio. Si no puede pagar en esos 5 días, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante el tribunal.
El Tribunal Supremo de Illinois 139 establece que el arrendador debe incluir los siguientes documentos adicionales al presentar una demanda de desahucio:
- Una copia de la notificación o demanda de desahucio que se entregó al inquilino, o una declaración jurada de que se entregó una notificación; y
- Una copia del contrato de arrendamiento por escrito, o una declaración jurada en la que se describan las condiciones del contrato si no hay contrato por escrito, si el desahucio se debe a una supuesta violación de las condiciones del contrato.
Si se presenta una demanda de desahucio contra usted y el arrendador no presenta ninguno de los documentos descritos anteriormente, debe plantear esta defensa ante el tribunal.
¿Qué protecciones contra el desahucio existen en la ciudad de Chicago?
El Ayuntamiento de Chicago aprobó la Ordenanza de Protección contra el Desahucio COVID-19 para animar a propietarios e inquilinos de Chicago a fomentar alternativas a las acciones de desahucio.
La Ordenanza exige a los propietarios que hagan un esfuerzo de buena fe para resolver las disputas sobre el pago del alquiler con sus inquilinos antes de presentar una demanda de desahucio. Es importante señalar que esta ordenanza sólo se aplica a las acciones de desahucio interpuestas por los propietarios por impago de alquileres. debido a COVID-19. Las protecciones no se aplican a ningún otro tipo de desahucio, como un desalojo debido a una amenaza para la seguridad del inquilino o al incumplimiento de otra disposición del contrato.
El nuevo procedimiento de la Ordenanza incluye los siguientes pasos:
- El arrendador debe entregarle la notificación estándar de 5 días por impago del alquiler. Este aviso debe incluir información sobre su derecho a presentar una Declaración de Impacto COVID-19;
- Dentro del período de notificación de 5 días, usted puede proporcionar al propietario una "Declaración de Impacto COVID-19" por escrito indicando que usted ha tenido un Impacto COVID-19. Usted puede explicar que los siguientes impactos COVID-19 han ocurrido para usted u otro miembro del hogar:
- Usted u otro miembro de la unidad familiar ha sido despedido del trabajo;
- Usted u otro miembro de la unidad familiar ha sufrido una reducción de la jornada laboral;
- Usted u otro miembro de su hogar ha tenido que ser aislado o puesto en cuarentena debido a un diagnóstico o exposición al COVID-19;
- Usted u otro miembro de su hogar ha tenido que cuidar de alguien afectado por la COVID-19.
- Una vez recibida su Declaración de Impacto COVID-19, el propietario debe prorrogar el plazo de preaviso siete días más y ponerse en contacto con usted para elaborar de buena fe un plan que evite el desahucio. Cualquier plan de reembolso que se establezca debe darle al menos dos meses para volver a pagar cada mes de alquiler no abonado.
Si el arrendador inicia una acción de desahucio sin notificarle su derecho a presentar una Declaración de Impacto o, una vez recibida ésta, el arrendador no intenta llegar a un acuerdo de buena fe, usted puede utilizar este incumplimiento como defensa y el tribunal debe desestimar la acción de desahucio.
La Ordenanza de Chicago no exime del pago del alquiler y cualquier alquiler impagado debe ser devuelto o contabilizado en un acuerdo con el propietario para evitar una acción de desahucio.
¿Tiene preguntas sobre un posible desahucio?
Los cambios en las acciones de desalojo están ocurriendo rápidamente y dependiendo de donde usted viva, sus derechos pueden ser diferentes. Si se enfrenta a un desahucio o tiene preguntas sobre si está protegido por las moratorias o estatutos de desahucio de Chicago, Illinois o federales, póngase en contacto con la línea directa de CARPLS en el (312) 738-9200 para acceder a servicios legales gratuitos en el condado de Cook.
